NBC TSP 06 Propriedade para Investimento

Objetivo da NBC TSP 06

O principal objetivo da NBC TSP 06 – Propriedade para Investimento, aprovada pelo Conselho Federal de Contabilidade, é estabelecer o tratamento contábil adequado para propriedades mantidas com a finalidade de gerar valorização do capital e/ou receitas de aluguel por entidades do setor público.

Essa norma brasileira de contabilidade faz parte do processo de convergência com os padrões internacionais da IPSAS, especialmente a IPSAS 16, e está alinhada à NBC TSP Estrutura Conceitual, promovendo compreensibilidade, verificabilidade e comparabilidade da informação contábil.

Segundo a estrutura conceitual das normas brasileiras de contabilidade aplicadas ao setor público, as propriedades para investimento devem ser reconhecidas como ativo quando se espera que os fluxos de caixa futuros ou o potencial de serviços fluirão para a entidade, e quando todos os custos ou o valor justo puderem ser mensurados de forma confiável.

A elaboração e divulgação das demonstrações contábeis com base nessa norma proporciona uma representação que representa fielmente a posição patrimonial e os resultados econômicos da entidade.

A NBC TSP nº 6 abrange desde o reconhecimento inicial até a mensuração subsequente das propriedades, podendo ser feita pelo valor justo ou pelo valor de custo menos qualquer depreciação e perda.

Isso inclui também orientações sobre reclassificação, alienação, divulgação da informação contábil nas notas explicativas, e critérios para reavaliação dos ativos, reforçando a responsabilização e a prestação de contas à sociedade, aos usuários dos serviços públicos, provedores de recursos e demais interessados na tomada de decisão.

Portanto, o cumprimento dos objetivos da NBC TSP 06 contribui diretamente para a qualidade das informações contábeis produzidas pelas outras entidades do setor público, garantindo que os ativos e passivos relacionados às propriedades para investimento estejam corretamente refletidos nas demonstrações contábeis e no patrimônio líquido, promovendo a correta prestação e avaliação dos serviços públicos.

Alcance da NBC TSP 06

A NBC TSP 06 – Propriedade para Investimento, aprovada pelo Conselho Federal de Contabilidade, estabelece diretrizes específicas de contabilidade aplicáveis exclusivamente às entidades do setor público que elaboram suas demonstrações contábeis com base no regime de competência.

O alcance dessa norma brasileira de contabilidade está diretamente vinculado à NBC TSP Estrutura Conceitual, que define os princípios fundamentais para a elaboração e divulgação das informações contábeis com propósito geral, sempre alinhadas às características qualitativas da informação, como compreensibilidade, verificabilidade e representação fiel.

De acordo com a NBC TSP nº 6, a norma se aplica à contabilização de propriedades para investimento, tanto na perspectiva do arrendatário quanto do arrendador, desde que a transação atenda aos critérios definidos na norma. Isso inclui:

• A mensuração de direitos sobre propriedades para investimento mantidas sob arrendamento mercantil financeiro;
• A mensuração de propriedades para investimento disponibilizadas ao arrendatário por meio de arrendamento mercantil operacional.

No entanto, a norma exclui do seu escopo diversas situações, como:

• Ativos biológicos relacionados à atividade agrícola;
• Direitos de exploração mineral e reservas minerais (petróleo, gás natural, entre outros recursos não renováveis);
• Determinados aspectos de arrendamento mercantil, como venda e retroarrendamento, mensuração de passivos e reconhecimento de receitas nesses contratos.

Além disso, a NBC TSP 06 não se aplica a terreno mantido para venda no curso normal das operações, que devem ser tratados conforme a NBC TSP 04 – Estoques, ou ainda a propriedades ocupadas pelo proprietário, que devem seguir os critérios da NBC TSP 07 – Ativo Imobilizado.

O correto entendimento do alcance da norma é essencial para assegurar que apenas os ativos classificados de forma apropriada como propriedade para investimento sejam tratados conforme os requisitos estabelecidos. Isso garante responsabilização, prestação de contas, correta mensuração, tratamento adequado de ativos e passivos, e a adequada apresentação do patrimônio líquido das entidades públicas, contribuindo com o cumprimento dos objetivos da contabilidade aplicada ao setor público.

Definições – NBC TSP 06 Propriedade para Investimento e Direito do Arrendatário

Para garantir a correta aplicação da NBC TSP 06 – Propriedade para Investimento, é fundamental compreender os termos e conceitos definidos na norma.

Essas definições seguem os princípios estabelecidos na NBC TSP Estrutura Conceitual, que orienta a elaboração e divulgação das demonstrações contábeis de entidades do setor público com propósito geral, assegurando a compreensibilidade, verificabilidade e a representação fiel da informação contábil.

Segundo a norma brasileira de contabilidade, os seguintes termos têm os significados abaixo:

Valor Contábil

É o montante pelo qual um ativo é reconhecido no balanço patrimonial, refletindo o valor registrado da propriedade na contabilidade da entidade.

Custo

Corresponde ao valor pago em caixa ou equivalente, ou ainda ao valor justo da contraprestação dada para adquirir um ativo, incluindo todos os custos diretamente atribuíveis à sua aquisição ou construção.

Propriedade para Investimento

É definida como qualquer propriedade (como terreno mantido, edificação, ou parte da edificação) que não seja utilizada diretamente na prestação de serviços, atividades administrativas ou comercialização de bens, sendo mantida com o objetivo de gerar receitas de aluguel, valorização do capital, ou ambos. Portanto, trata-se de um ativo mantido para gerar fluxos de caixa econômicos futuros ou potencial de serviços.

Exemplos incluem:

• Terrenos mantidos exclusivamente para valorização patrimonial a longo prazo;
• Edifícios arrendados com fins comerciais;
• Imóveis em construção destinados à futura classificação como propriedade para investimento.

Esses ativos não são classificados como estoques, ativo imobilizado ou propriedades ocupadas pelo proprietário, que seguem outras normas, como a NBC TSP 04 e a NBC TSP 07.

Direito sobre Propriedade Mantida por Arrendatário

A NBC TSP nº 6 permite que um arrendatário reconheça como propriedade para investimento o direito sobre um imóvel obtido por arrendamento mercantil operacional, desde que:

1. O imóvel atenda à definição de propriedade para investimento; e
2. O arrendatário opte por aplicar o modelo do valor justo, conforme os itens 42 a 64 da norma.

Essa escolha deve ser feita propriedade a propriedade, e, uma vez adotada, todas as propriedades classificadas dessa forma devem seguir o modelo do valor justo, o qual deve ser mensurado continuamente e apresentado nas demonstrações contábeis, com divulgação da informação contábil detalhada nas notas explicativas.

Além disso, os direitos classificados como propriedade para investimento devem ser considerados nos critérios de reavaliação, mensuração após o reconhecimento inicial, e divulgação, reforçando a responsabilização, a prestação de contas e a adequada apresentação do patrimônio líquido e dos ativos e passivos da entidade do setor público.

Importância da Classificação

A correta classificação de um imóvel como propriedade para investimento exige julgamento profissional e o uso de critérios consistentes, conforme estabelece a NBC TSP Estrutura Conceitual. Esse julgamento considera, entre outros fatores:

• A significância dos serviços prestados na propriedade;
• O controle exercido sobre o ativo;
• A finalidade econômica da propriedade.

Nas situações em que a classificação seja complexa, é obrigatório divulgar os critérios utilizados, assegurando transparência e utilidade da informação contábil para a tomada de decisão dos usuários dos serviços públicos e provedores de recursos.

Reconhecimento – NBC TSP 06

A etapa de reconhecimento de uma propriedade para investimento, conforme estabelecido pela NBC TSP 06, é essencial para assegurar que os ativos sejam registrados de forma adequada nas demonstrações contábeis das entidades do setor público. O processo de reconhecimento contábil está em conformidade com os princípios definidos na NBC TSP Estrutura Conceitual, que trata dos elementos das demonstrações contábeis e orienta sobre quando e como registrar um ativo ou passivo.

De acordo com a norma brasileira de contabilidade, uma propriedade para investimento deve ser reconhecida como ativo quando, e apenas quando, forem satisfeitas as seguintes condições:

1. É provável que os benefícios econômicos futuros ou o potencial de serviços associados fluam para a entidade;
2. O custo ou o valor justo da propriedade para investimento pode ser mensurado de forma confiável.

Esses critérios refletem diretamente as características qualitativas da informação contábil, como a verificabilidade e a representação fiel, essenciais para garantir a responsabilização e a prestação de contas por parte da entidade.

Análise dos Critérios de Reconhecimento da NBC TSP 06

Probabilidade de benefícios econômicos ou potencial de serviços:
Para reconhecer o ativo, a entidade do setor público deve avaliar a existência de evidências de que os fluxos de caixa futuros serão recebidos, ou que haverá geração de valor econômico por meio da valorização do capital ou da prestação indireta de serviços. Essa avaliação deve considerar os riscos e benefícios relacionados à propriedade.

Mensuração confiável:
Geralmente, o custo de aquisição é facilmente identificável em uma transação formalizada. Quando a aquisição ocorre sem contraprestação (por exemplo, por transferência entre entes governamentais), a propriedade para investimento deve ser mensurada pelo valor justo na data da aquisição, conforme previsto na NBC TSP nº 6.

Custos Elegíveis para Reconhecimento

A norma orienta que todos os custos diretamente atribuíveis à aquisição, construção ou melhoria da propriedade devem ser incluídos no valor contábil inicial do ativo. Isso inclui, entre outros:

• Custos de aquisição;
• Honorários profissionais;
• Tributos de transferência de propriedade;
• Custos com reformas e melhorias significativas.

Contudo, a NBC TSP 06 esclarece que gastos de manutenção usual (como reparos rotineiros e pequenas peças de reposição) não devem ser capitalizados. Tais despesas devem ser reconhecidas como custo no resultado do período, já que não aumentam os benefícios econômicos do ativo de forma significativa.

Substituições Parciais

Nos casos em que uma parte da propriedade para investimento for substituída (como uma parede interna ou sistema elétrico), o custo dessa parte substituída deve ser desreconhecido, e o novo custo adicionado ao valor contábil do ativo, desde que atenda aos critérios de reconhecimento. Esse procedimento assegura que o ativo continue a representar fielmente sua condição e valor atual.

Mensuração no Reconhecimento de acordo com a NBC TSP 06

A mensuração no reconhecimento de uma propriedade para investimento é uma etapa essencial dentro do processo contábil das entidades do setor público, conforme orientado pela NBC TSP 06. O objetivo dessa fase é determinar com precisão o valor inicial que será atribuído ao ativo no momento de sua inclusão nas demonstrações contábeis, em consonância com a NBC TSP Estrutura Conceitual e suas diretrizes sobre características qualitativas da informação, como verificabilidade, compreensibilidade e representação fiel.

Custo Inicial

Segundo a norma brasileira de contabilidade, a propriedade para investimento deve ser mensurada inicialmente pelo custo, o qual deve incluir todos os custos diretamente atribuíveis à aquisição ou construção do ativo. Isso engloba:

• Preço de compra;
• Tributos de transferência;
• Honorários profissionais (como consultorias e escritórios de advocacia);
• Outros custos diretamente relacionados à transação.

Esse critério de mensuração garante que o valor registrado no patrimônio líquido da entidade represente adequadamente a realidade econômica do ativo e seus potenciais de fluxos de caixa e valorização do capital.

Aquisição Sem Contraprestação

Em situações comuns no setor público, como transferências de bens entre entes governamentais, pode ocorrer a aquisição de uma propriedade para investimento sem contraprestação ou por valor simbólico. Nesses casos, conforme a NBC TSP nº 6, o custo do ativo deve ser mensurado pelo valor justo na data da aquisição, assegurando a adequada representação contábil.

Exclusões do Custo Inicial

A norma estabelece que certos tipos de gastos não devem ser incluídos no custo da propriedade para investimento, tais como:

• Perdas operacionais incorridas antes do início da operação;
• Gastos iniciais de funcionamento que não são indispensáveis para colocar o ativo em uso;
• Gastos anormais com mão de obra ou materiais.

Tais desembolsos devem ser registrados como despesas no resultado do período, preservando a integridade da informação contábil.

Transações a Prazo

Se a aquisição do imóvel ocorrer por meio de pagamento a prazo, o custo reconhecido deve corresponder ao valor à vista do bem. A diferença entre o valor total pago e o valor presente será reconhecida como despesa financeira ao longo do tempo, conforme diretrizes da NBC TSP.

Permutas e Trocas de Ativos

A NBC TSP 06 também contempla casos em que a propriedade para investimento é adquirida por meio de permuta com outros ativos não monetários, ou uma combinação de ativos monetários e não monetários. Nessas situações, a mensuração deve ser feita com base no valor justo, desde que a transação tenha essência comercial e o valor justo dos ativos envolvidos seja confiavelmente mensurável. Caso contrário, utiliza-se o valor contábil do ativo cedido.

Direitos em Arrendamento Mercantil

Quando o direito sobre uma propriedade para investimento for adquirido por meio de arrendamento mercantil, o custo inicial é determinado pelo menor valor entre:

• O valor justo da propriedade; e
• O valor presente dos pagamentos mínimos do arrendamento.

O valor correspondente é registrado como ativo, e o valor equivalente como passivo, refletindo os compromissos futuros da entidade. Essa abordagem garante a adequada mensuração patrimonial e está alinhada com o conceito de ativos e passivos conforme a estrutura conceitual.

Mensuração Após o Reconhecimento da NBC TSP 06

Após o reconhecimento inicial da propriedade para investimento, a NBC TSP 06, em conformidade com a NBC TSP Estrutura Conceitual, determina que as entidades do setor público devem adotar uma política contábil clara e consistente para a mensuração subsequente desses ativos, de forma a garantir a representação fiel, comparabilidade e verificabilidade das demonstrações contábeis.

Política Contábil

De acordo com a NBC TSP nº 6, a entidade deve escolher uma única política contábil entre dois modelos possíveis: o modelo do valor justo ou o modelo do custo. A política escolhida deve ser aplicada de forma uniforme a todas as propriedades para investimento mantidas pela entidade.

A alteração voluntária dessa política só é permitida quando resultar em uma apresentação mais apropriada das operações e da posição patrimonial e econômica da entidade nas suas demonstrações contábeis. Entretanto, a própria norma considera altamente improvável que a mudança do modelo do valor justo para o modelo do custo represente uma melhoria na informação contábil.

Mesmo que a entidade opte pelo modelo do custo, ela ainda deve mensurar o valor justo das propriedades para fins de divulgação da informação contábil, promovendo maior compreensibilidade para os usuários dos serviços públicos e os provedores de recursos.

Modelo do Valor Justo

No modelo do valor justo, a propriedade para investimento é mensurada após o reconhecimento inicial com base em seu valor justo, e as variações desse valor devem ser reconhecidas diretamente no resultado do período.

O valor justo é definido como o preço pelo qual o imóvel poderia ser negociado entre partes conhecedoras e interessadas, em uma transação sem favorecimentos. Ele reflete as condições de mercado na data das demonstrações contábeis, sem considerar custos de transação, investimentos futuros ou benefícios fiscais específicos do proprietário atual.

A NBC TSP 06 recomenda, mas não exige, que a mensuração do valor justo seja feita com base em avaliação por perito independente com experiência relevante no tipo e na localização do imóvel. Para manter a verificabilidade e a transparência, todas as premissas e métodos utilizados devem ser divulgados nas notas explicativas.

A norma prevê que o valor justo deve considerar fatores como:

• Receita de aluguel esperada e vigente;
• Saídas de caixa relacionadas ao imóvel;
• Riscos de variações nos fluxos de caixa;
• Variações cambiais, quando aplicável.

Nos casos de propriedades adquiridas por arrendamento mercantil operacional, caso classificadas como propriedade para investimento, o uso do modelo do valor justo passa a ser obrigatório, conforme item 8 da NBC TSP nº 6.

Incapacidade de Determinar Confiavelmente o Valor Justo – NBC TSP 06

Em casos excepcionais, quando não existem transações de mercado comparáveis e não há estimativas confiáveis com base em projeções de fluxos de caixa descontados, a entidade pode não ser capaz de determinar o valor justo de forma confiável e contínua.

Nessas situações, a NBC TSP 06 permite que a entidade utilize o modelo do custo, conforme os critérios da NBC TSP 07 – Ativo Imobilizado, e assuma que o valor residual da propriedade é zero. Essa exceção só pode ser aplicada no reconhecimento inicial. Se, futuramente, o valor justo passar a ser mensurável de forma confiável, a entidade deve então adotá-lo.

Mesmo nesses casos, a divulgação da informação contábil é obrigatória, devendo incluir:

• Descrição da propriedade;
• Motivo pelo qual o valor justo não é mensurável;
• Intervalo estimado do possível valor justo, quando aplicável.

Modelo do Custo

Quando adota o modelo do custo, a entidade deve mensurar todas as suas propriedades para investimento de acordo com a NBC TSP 07, ou seja, pelo custo menos qualquer depreciação e perda por redução ao valor (redução ao valor recuperável acumuladas). Esse modelo exige o cálculo e reconhecimento contábil da depreciação ao longo da vida útil do ativo, bem como a análise de eventuais perdas de valor.

Mesmo utilizando o modelo do custo, a entidade deve divulgar o valor justo da propriedade nas notas explicativas, conforme exigido para manter a transparência e a responsabilização nas suas demonstrações contábeis.

A escolha entre os modelos de mensuração após o reconhecimento deve refletir a melhor forma de comunicar a situação econômica e patrimonial da entidade do setor público, respeitando seus objetivos institucionais, a prestação de contas, e os princípios da estrutura conceitual da contabilidade pública. Independentemente do modelo adotado, a informação contábil deve manter a sua relevância para a tomada de decisão dos diversos usuários e cumprimento dos objetivos da gestão pública.

Reclassificação na NBC TSP 06

A NBC TSP 06 – Propriedade para Investimento, aprovada pelo Conselho Federal de Contabilidade, trata de forma detalhada a reclassificação de ativos, estabelecendo critérios específicos para situações em que uma propriedade para investimento muda de finalidade dentro da entidade do setor público. Esses critérios asseguram que a informação contábil, apresentada nas demonstrações contábeis, represente fielmente a nova condição do ativo, com impacto direto na mensuração, na prestação de contas, na responsabilização e na correta composição do patrimônio líquido.

Quando Reclassificar

Segundo a NBC TSP nº 6, uma propriedade deve ser reclassificada para ou de propriedade para investimento somente quando houver alteração efetiva de uso, evidenciada por eventos objetivos, como:

• Início da ocupação pelo proprietário → de propriedade para investimento para propriedade ocupada pelo proprietário (regida pela NBC TSP 07 – Ativo Imobilizado);
• Desenvolvimento com finalidade de venda → de propriedade para investimento para estoques, conforme NBC TSP 04 – Estoques;
• Cessação da ocupação própria → de propriedade ocupada para propriedade para investimento;
• Início de arrendamento mercantil operacional com fins comerciais → de estoque para propriedade para investimento.

A reclassificação não pode ser feita com base em intenções ou decisões futuras não formalizadas. Deve haver um evento concreto, garantindo verificabilidade e compreensibilidade da informação contábil para os usuários dos serviços públicos e provedores de recursos.

Efeitos Contábeis da Reclassificação

O impacto da reclassificação na mensuração do ativo depende do modelo contábil adotado:

a) Modelo do Valor Justo

• Quando uma propriedade deixa de ser classificada como propriedade para investimento, o seu valor justo na data da alteração de uso passa a ser o novo custo base para mensuração de acordo com a NBC TSP 07 (imobilizado) ou NBC TSP 04 (estoque).
• Da mesma forma, se um imóvel anteriormente classificado como imobilizado ou estoque se tornar propriedade para investimento, ele deve ser reavaliado pelo valor justo e qualquer diferença entre o valor contábil anterior e o novo valor deve ser tratada como reavaliação, podendo afetar o resultado do período ou ser registrada diretamente no patrimônio líquido, conforme o caso.

b) Modelo do Custo

• Se a entidade utilizar o modelo do custo, a reclassificação entre categorias (propriedade para investimento, estoque ou propriedade ocupada) não altera o valor contábil do ativo. O ativo permanece registrado com base no custo menos qualquer depreciação e perda já reconhecida até então.

Exemplos Práticos de Reclassificação

• Um terreno mantido com fins de valorização do capital passa a ser destinado à construção de um hospital público → reclassificação para propriedade ocupada pelo proprietário.
• Um prédio administrativo desativado começa a ser arrendado a empresas privadas → reclassificação para propriedade para investimento.
• Um edifício inicialmente mantido como estoque passa a ser alugado com finalidade comercial → reclassificação para propriedade para investimento.
• A conclusão de construção própria de uma propriedade para fins de aluguel, já classificada como propriedade para investimento, exige que qualquer diferença de mensuração entre o valor contábil anterior e o valor justo seja reconhecida no resultado do período.

Importância da Reclassificação

A correta reclassificação garante que os ativos e passivos da entidade estejam apresentados de acordo com sua função econômica atual, promovendo transparência, prestação de contas, comparabilidade e qualidade da informação contábil. Isso reforça o cumprimento das atribuições legais e regimentais da entidade, além de fornecer uma base sólida para a tomada de decisão por parte de todos os interessados.

Alienação na NBC TSP 06

A NBC TSP 06 – Propriedade para Investimento, aprovada pelo Conselho Federal de Contabilidade, estabelece diretrizes claras para a alienação de ativos classificados como propriedade para investimento no âmbito das entidades do setor público. A alienação é o processo de retirada do ativo das demonstrações contábeis, por venda, cessão ou abandono, e deve ser conduzida de acordo com os princípios estabelecidos na NBC TSP Estrutura Conceitual, garantindo representação fiel, verificabilidade, compreensibilidade e prestação de contas à sociedade e aos provedores de recursos.

Quando a Alienação Deve Ser Reconhecida

De acordo com a NBC TSP nº 6, a propriedade para investimento deve ser desreconhecida (baixada do balanço patrimonial) nas seguintes situações:

• Quando for vendida ou transferida por qualquer forma legal;
• Quando for permanentemente retirada de uso e não se espera mais que gere benefícios econômicos ou potencial de serviços futuros para a entidade.

A alienação deve seguir os critérios da NBC TSP 02 – Receita de Transação com Contraprestação, especialmente no que diz respeito à mensuração da receita da transação.

Reconhecimento de Ganhos ou Perdas

A diferença entre o valor líquido da venda e o valor contábil da propriedade para investimento alienada deve ser reconhecida como ganho ou perda no resultado do período. Essa regra aplica-se tanto ao modelo do valor justo quanto ao modelo do custo.

Se a propriedade para investimento foi adquirida por substituição parcial, o valor da parte substituída também deve ser desreconhecido. Quando a mensuração separada dessa parte não for prática, pode-se utilizar o custo da substituição como base para estimar o valor contábil da porção substituída.

Valor Justo na Alienação

Mesmo em casos de pagamento diferido, o valor a ser recebido deve ser reconhecido com base no seu equivalente à vista, ou seja, no seu valor justo na data da transação. A diferença entre o valor nominal e o valor presente será registrada como receita de juros, de acordo com a NBC TSP 02, utilizando a taxa efetiva de juros.

Relação com Outros Elementos Contábeis

Em situações de indenização de terceiros (por exemplo, quando uma propriedade é destruída ou desapropriada), o valor da indenização deve ser reconhecido como receita no resultado do período em que se tornar recebível.

Além disso, a NBC TSP 06 exige que os efeitos contábeis da perda por redução ao valor e da alienação sejam tratados separadamente da eventual aquisição ou substituição do ativo. Isso garante maior transparência e integridade na divulgação da informação contábil, promovendo uma melhor tomada de decisão pelos usuários das demonstrações contábeis.

Exemplos de Alienação no Setor Público

• Um terreno mantido para valorização do capital, que foi posteriormente vendido por meio de leilão público;
• A transferência de um prédio arrendado para uma autarquia, que o utilizará como propriedade ocupada pelo proprietário;
• A doação de uma propriedade, que deixa de gerar fluxos de caixa ou prestar serviços.

Divulgação de acordo com a NBC TSP 06

A NBC TSP 06 – Propriedade para Investimento, aprovada pelo Conselho Federal de Contabilidade, determina que as entidades do setor público devem realizar a adequada divulgação da informação contábil sobre suas propriedades para investimento, seja pelo modelo do valor justo ou pelo modelo do custo.

Essas informações, apresentadas nas notas explicativas das demonstrações contábeis, têm como finalidade principal assegurar a compreensibilidade, verificabilidade e representação fiel dos ativos patrimoniais, garantindo a prestação de contas e fortalecendo a tomada de decisão pelos usuários dos serviços públicos e provedores de recursos.

Divulgação Geral

Todas as entidades que possuem propriedades para investimento devem divulgar:

• Qual política contábil foi adotada: modelo do valor justo ou modelo do custo;
• A aplicação do modelo do valor justo em direitos mantidos sob arrendamento mercantil operacional, quando aplicável;
• Critérios utilizados para classificar imóveis como propriedade para investimento, especialmente quando a classificação for difícil;
• Métodos e premissas relevantes usados para determinar o valor justo, incluindo se ele foi obtido com base em mercado ativo ou por meio de outras estimativas;
• Se o valor justo foi determinado por avaliador independente (e suas qualificações) ou por avaliação interna;
• Valores reconhecidos no resultado do período, como:
  • Receitas de aluguel;
  • Gastos operacionais com propriedades que geraram ou não receitas;
• Restrições legais ou contratuais sobre alienações ou transferências de rendas;
• Obrigações contratuais relacionadas à compra, construção, reparos ou melhorias.

Modelo do Valor Justo

Para entidades que optam pelo modelo do valor justo, a NBC TSP nº 6 exige uma conciliação detalhada entre os valores contábeis das propriedades para investimento no início e no fim do exercício. Essa conciliação deve incluir:

• Adições por aquisição ou dispêndios posteriores;
• Aquisições por meio de combinação de negócios;
• Alienações;
• Ganhos ou perdas líquidos derivados de variações no valor justo;
• Variações cambiais líquidas;
• Reclassificações entre categorias contábeis (imobilizado, estoques, propriedade para investimento);
• Outras alterações relevantes.

Além disso, quando a avaliação é ajustada para evitar contagem dupla de ativos ou passivos, é necessário divulgar essa reconciliação, evidenciando qualquer passivo de arrendamento que tenha sido reclassificado, conforme descrito na NBC TSP Estrutura Conceitual e nos princípios de representação fiel.

Nos casos excepcionais em que o valor justo não pode ser determinado de forma confiável, a entidade deve:

• Descrever a propriedade envolvida;
• Justificar a incapacidade de mensuração confiável;
• Estimar, se possível, o intervalo em que o valor justo provavelmente se encontra;
• Informar os detalhes da alienação, incluindo ganho ou perda reconhecido e valor contábil do ativo.

Modelo do Custo

As entidades que adotarem o modelo do custo devem seguir as diretrizes da NBC TSP 07 – Ativo Imobilizado, mensurando suas propriedades para investimento pelo custo menos qualquer depreciação e perda por redução ao valor, ou seja, redução ao valor recuperável acumuladas.

Além disso, é obrigatória a divulgação dos seguintes elementos:

• Métodos de depreciação e vidas úteis ou taxas de depreciação aplicadas;
• Valor contábil bruto e a depreciação acumulada no início e fim do período;
• Conciliação do valor contábil da propriedade para investimento, detalhando:
  • Aquisições e adições posteriores;
  • Alienações;
  • Valores de depreciação e perdas por redução ao valor recuperável;
  • Reversões de perdas;
  • Variações cambiais;
  • Reclassificações;
  • Outras alterações relevantes;
• Valor justo da propriedade, mesmo utilizando o modelo do custo;
• Nos casos em que o valor justo não puder ser determinado de forma confiável, devem ser divulgadas as mesmas informações exigidas no modelo do valor justo (descrição, justificativa e intervalo estimado).

Resumo Geral da NBC TSP 06: Propriedade para Investimento

A NBC TSP 06 – Propriedade para Investimento, aprovada pelo Conselho Federal de Contabilidade, estabelece o tratamento contábil adequado para propriedades para investimento no âmbito das entidades do setor público. Essa norma brasileira de contabilidade, alinhada à NBC TSP Estrutura Conceitual e à IPSAS 16, visa garantir representação fiel, verificabilidade, compreensibilidade e comparabilidade das informações contábeis incluídas nas demonstrações contábeis de propósito geral.

Objetivo

A norma tem como objetivo definir critérios claros para o reconhecimento, mensuração, reclassificação, alienação e divulgação da informação contábil de imóveis mantidos com a finalidade de gerar valorização do capital ou receitas de aluguel, fortalecendo a prestação de contas, a responsabilização e a gestão eficiente do patrimônio público.

Alcance

Aplica-se às entidades do setor público que elaboram demonstrações contábeis com base no regime de competência, abrangendo tanto arrendatários quanto arrendadores, desde que os ativos atendam aos critérios de propriedade para investimento. Exclui ativos como estoques, ativo imobilizado para uso próprio e ativos biológicos.

Definições

A norma define propriedade para investimento como qualquer imóvel (ou parte dele) mantido para fins de renda ou valorização e não para uso administrativo ou comercial direto. Também aborda situações em que o direito de uso obtido via arrendamento mercantil operacional pode ser classificado como investimento, desde que seja adotado o modelo do valor justo.

Reconhecimento

Um imóvel só pode ser reconhecido como propriedade para investimento quando houver probabilidade de geração de fluxos de caixa ou serviços futuros, e quando seu custo ou valor justo puder ser mensurado com confiabilidade. Todos os custos diretamente atribuíveis à aquisição ou melhoria devem ser incluídos no valor contábil.

Mensuração no Reconhecimento

O reconhecimento inicial deve ser feito pelo custo, incluindo os custos de transação. Se a aquisição ocorrer sem contraprestação, como em doações ou transferências entre entes públicos, a propriedade deve ser mensurada pelo valor justo.

Mensuração Após o Reconhecimento

A entidade deve escolher entre dois modelos:

• Modelo do valor justo: o ativo é reavaliado periodicamente e suas variações afetam diretamente o resultado do período;
• Modelo do custo: segue os critérios da NBC TSP 07, com base em custo menos qualquer depreciação e perda por redução ao valor.

Em casos excepcionais, a entidade pode não conseguir determinar o valor justo de forma confiável e contínua. Nesses casos, deve aplicar o modelo do custo até que seja possível mensurar o valor justo com segurança.

Reclassificação

A reclassificação só deve ocorrer quando houver mudança real no uso da propriedade, como início de uso próprio, venda ou arrendamento com fins comerciais. O tratamento contábil da reclassificação depende do modelo adotado e pode impactar diretamente o patrimônio líquido, o resultado do período, ou gerar necessidade de reavaliação.

Alienação

A propriedade para investimento deve ser baixada do ativo quando for alienada ou perder a capacidade de gerar benefícios futuros. O ganho ou perda deve ser reconhecido com base na diferença entre o valor de venda e o valor contábil líquido. Casos de indenizações por perdas também devem ser tratados separadamente, garantindo transparência e consistência contábil.

Divulgação

Tanto no modelo do valor justo quanto no modelo do custo, a norma exige a divulgação nas notas explicativas de diversos elementos, como:

• Política contábil adotada;
• Métodos e premissas usados na mensuração;
• Detalhamento das variações de valor e reclassificações;
• Informações sobre depreciação, perda por redução ao valor e restrições contratuais.

Essas exigências garantem a divulgação da informação contábil de forma clara e útil, respeitando as características qualitativas da informação e facilitando o cumprimento dos objetivos da contabilidade pública.

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